Договор залога при сделке с недвижимостью


Одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий. Для чего нужен задаток? Ситуация на рынке недвижимости в Украине в настоящее время имеет весьма нестабильный характер.

Задаток в агентствах недвижимости

По словам экспертов, рост цен на столичную недвижимость связан в первую очередь со стремительным повышением спроса на нее, в то время как количество предложений остается ограниченным.

Исходя из этой тенденции, могут возникнуть вполне обоснованные сомнения — как при покупке, так и при продаже недвижимости, потому что никто не знает, когда ожидать очередного скачка цен. С момента заключения договора купли-продажи, к примеру, квартиры, до момента, когда покупатель получит в собственность желанную жилую площадь, а продавец — оговоренную сумму, может пройти некоторое время. Это время на оформление сделки, регистрацию договора и осуществление прочих действий, предусмотренных законодательством и необходимых для купли-продажи объекта.

Как застраховаться от того, что в течение этого времени одна из сторон в силу тех или иных причин внезапно изменит свое решение по поводу продажи или покупки объекта договора? Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости.

И задаток является одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств, используемых при заключении сделки. Говорит Гражданский кодекс Украины… В соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса ГК Украины задаток — это денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих из него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.

Задаток по своей природе призван выполнять три функции. Во-первых, он служит способом договор залога при сделке с недвижимостью существования обязательств.

Чем отличаются договоры задатка, аванса и залога?

Во-вторых — является способом расчета за объект, так как вносится за счет причитающихся из должника платежей. Задаток выдается в счет предстоящих платежей по договору, то есть является средством частичного или даже полного выполнения основного денежного обязательства. К примеру, если покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. Третьей и основной функцией задатка является обеспечение выполнения обязательства.

Кроме того, задаток — еще и мера ответственности за невыполнение обязательств, хотя законодательством это прямо не предусмотрено. В соответствии с частью 1 статьи 571 ГК если сторона, давшая задаток должникнарушает основное обязательство, то задаток остается у кредитора, а должник соответственно теряет задаток.

Нарушение основного обязательства стороной, получившей задаток кредиторобязывает кредитора уплатить другой стороне двойную сумму задатка, то есть вернуть полученный задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

Как оформить задаток при покупке квартиры образец договора + бланк расписки

В случае если размер убытков превышает размер двойной суммы задатка, пострадавшая сторона вправе требовать погашения недостающей суммы. Согласно части 2 статьи 571 ГК сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором.

Это означает, что убытки подлежат возмещению с зачетом суммы стоимости задатка. Например, если за нарушение договора отвечает сторона, предоставившая задаток, она должна возместить убытки только в части, превышающей сумму задатка.

Оформление договора задатка при приобретении недвижимости: образец и ответственность сторон

В случаях, когда в нарушении договора виновна сторона, получившая задаток, другая сторона имеет право требовать уплаты двойной суммы задатка и, кроме того — возмещения убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Однако стороны вправе договориться об изменении данного общего правила. Это можно предварительно установить в основном договоре соглашении о задатке. Законодательство также не исключает случаев, когда задаток будет подлежать возврату в однократном размере.

На основании части 3 статьи 571 ГК такое возможно в случае прекращения обязательства до начала его выполнения например, по договоренности сторон, согласно статье 604 ГК или вследствие невозможности его выполнения например, в результате гибели вещи, которая составляет предмет основного обязательства, или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы.

Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий для того, чтоб это соглашение могло иметь юридические последствия.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Во-первых, ГК требует заключать в случае с приобретением недвижимости договор о задатке только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажаа затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток, и такую передачу уже можно удостоверить нотариально.

Договор залога недвижимого имущества: проверьте условия перед сделкой

В обратном же случае, когда задаток дается до заключения основного договора, по закону он не имеет юридической силы, следственно, сторона, которая не выполнила свои обязательства, не несет предусмотренной законодательством ответственности.

Возьмем, к примеру, случай из практики компании, чтобы рассмотреть, как решение таких вопросов происходит в жизни. Покупатель и продавец подписали соглашение о задатке. Однако вопреки договоренностям, основной договор с покупателем так и не был заключен.

Сначала продавец под разными предлогами откладывал момент совершения сделки, а после повышения рыночной стоимости объекта начал выдвигать новые условия с учетом новых цен. Покупатель, естественно, не согласился на такие условия и отказался заключать договор, потребовав возврата задатка в двойном размере.

Хитрые тайны нехитрого задатка

Не дождавшись денег, покупатель обратился в суд с иском к фирме о взыскании двойной суммы задатка. Исследовав материалы дела, суд признал сделку недействительной — такой, которая не соответствует законодательству, и вынес решение о возврате суммы задатка, но в однократном размере. Во-вторых, согласно статье 657 ГК договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и в соответствии с частью 3 статьи 640 Кодекса такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Для нотариального удостоверения такого договора необходимо получить справку-характеристику из БТИ. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и т.

Выписку из реестра нотариус берет уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений относительно его реализации. В соответствии со статьей 220, частью 2 статьи 215 ГК несоблюдение сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора влечет недействительность такого договора.

Какие нормы регулируют залог недвижимости

А в соответствии с частью 2 статьи 548 этого Кодекса недействительность основного обязательства влечет недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено ГК.

Таким образом, в случае недействительности договора купли-продажи недействительным также является и соглашение о задатке — следственно, оно не будет иметь никаких юридических последствий в случае невыполнения обязательств по договору. В-третьих, при заключении договора купли-продажи и соглашения о задатке очень важно указать сумму, которая вносится именно как задаток.

Полезно знать:
Заявление о принятие на учет объекта недвижимого имущества

Если этого не сделать, задаток договор залога при сделке с недвижимостью быть расценен как авансовый платеж и?? Авансом является денежная сумма, которая вносится в счет предстоящих платежей за какие-либо товары или услуги.

Аванс засчитывается в счет окончательного платежа при надлежащем исполнении договорного обязательства, но средством обеспечения выполнения этого обязательства не является. Итак, некоторые агентства практикуют применение предварительных договоров, которые предусмотрены статьей 635 ГК. Данная схема является более надежной, поскольку предварительный договор обеспечивает достаточную степень защиты.

Из предварительного договора у сторон в?? Каких-либо иных денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство обязательство оплатить имущество появляется после заключения сторонами основного договора договора купли-продажи. И заключение предварительного договора дает право требовать в судебном порядке от стороны, которая отказывается от своих обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора.

В таком договоре стороны могут установить обязательство до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, определить существенные условия этого договора, а также установить взаимные права и обязанности, необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры такие, как обязанность до определенного срока обеспечить наличие надлежащим образом оформленного пакета документов на квартиру, приведение квартиры в оговоренное сторонами состояние и т.

По предварительному договору также может передаваться определенная сумма, которая будет служить гарантией продавцу недвижимости о намерениях покупателя купить. Особенно следует оговорить последствия незаключения в будущем договора купли-продажи и отобразить ответственность сторон.

Итак, договор задатка будет обеспечивать выполнение обязательств по уже заключенному предварительному договору, а не по договору купли-продажи квартиры.

Также рекомендуем:
Юридическая помощь по жилищным вопросам в СПб в красносельском районе