Какое недвижимое имущество может быть заложено


Итак, что же может быть предметом ипотеки, чтобы впоследствии не иметь проблем с возвратом предоставленного кредита?

Напомним, что в пункте 1 статьи 130 ГК РФ дается понятие недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Любопытным представляется то, как судебная практика толкует законодательный термин "все, что прочно связано с землей". В ряде случаев суды руководствуются теми признаками, которые закреплены в статье 130 ГК РФ. Так, по одному из дел на основании исследования представленных доказательств суды установили, что спорный объект имеет монолитный бетонный фундамент, стены выполнены из кирпича.

Кроме того, стоит отметить, что при отнесении того или иного имущества к недвижимости суды иногда руководствуются не только теми признаками, которые закреплены в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Так, по одному из дел судами было установлено, что при приватизации треста спорные объекты не были включены в акт оценки стоимости зданий и сооружений как объекты недвижимого имущества и были учтены по акту оценки стоимости машин, оборудования и других основных средств.

В связи с этим суды сделали вывод о том, что при приватизации спорные объекты не рассматривались как недвижимое имущество и что ипотека на них в последующем не может быть установлена. По другому делу в удовлетворении искового требования о признании недействительным ничтожным договора об ипотеке здания и земельного участка было отказано, так как на момент заключения договора ипотеки истец являлся собственником здания мини-рынка, технические характеристики которого указаны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и соответствовали данным, указанным в договоре об ипотеке.

Также отметим, что с точки зрения гражданского законодательства понятия недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость являются равнозначными.

Помимо этого, Гражданский кодекс РФ к недвижимым вещам относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они также могут быть предметом ипотеки.

Полезно знать:
Договор предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит

Кроме того, законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Таким образом, первое условие для того, чтобы тот или иной объект материального мира выступал в качестве предмета ипотеки, необходимо, чтобы он являлся недвижимым имуществом.

Эксклюзив №2!

Необходимым условием для того, чтобы заложить недвижимое имущество по договору об ипотеке, Закон называет регистрацию права на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с.

Данным актом в удовлетворении иска о признании договора о залоге недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки было отказано.

При этом суд руководствовался тем, что на момент заключения договора сторонами были согласованы все существенные условия. Принимая решение, суд принял во внимание тот факт, что при заключении договора отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по указанному договору не зарегистрированный в установленном порядке земельный участок, расположенный под нежилым помещением, переданным в ипотеку.

Интерес какое недвижимое имущество может быть заложено связи со сказанным представляет еще одно. Так, истцом было заявлено требование о признании незаключенным договора ипотеки земельного участка по той причине, что он земельный участок снят с кадастрового учета. Как считал истец, на момент заключения договора спорный участок как объект гражданских прав не существовал.

Суд своим решением в удовлетворении требования отказал и отметил, что незаконные действия по снятию спорного земельного участка с кадастрового учета не свидетельствуют о прекращении существования этого участка в качестве объекта гражданских прав. Как видим, в ряде случаев судебная практика формально подходит к требованию действующего законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества как необходимому условию последующей его ипотеки.

В то же время по другому делу залогодатель полагал, что договор недействителен в части залога теплотрасс ввиду отсутствия его государственной регистрации. Учитывая определенные противоречия, имеющиеся по данному вопросу в практике, залогодержатель, заключая договор, должен исходить из того, что возможно возникновение риска признания этого договора незаключенным в силу того, что предмет залога перед его передачей в залог не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Отдельный интерес представляет возможность отнесения к предмету ипотеки объектов незавершенного строительства. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание сооружениевозведенное в результате завершения строительства.

Так, кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Суд при разрешении данного дела указал, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога.

При этом законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из изложенного, судом был сделан вывод о том, что договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Произведенные инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях.

Незавершенное строительство представляет собой совокупность стоимости строительных материалов и вложенного труда. Данная совокупность имеет конкретное денежное выражение.

Незавершенное строительством недвижимое имущество может быть предметом ипотеки в случае его возведения на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, при условии соблюдения правила о том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка статья 69 Закона об ипотеке.

В связи с этим в отношении данного объекта начинает действовать предусмотренный законодательством режим, и заключение в отношении его ипотеки становится возможным только в случае признания его в последующем недвижимым имуществом и установления на него соответствующего права права собственности или права хозяйственного ведения. Так, по одному из дел было отмечено, что изменение предметов ипотеки - объектов недвижимости пятикомнатных квартир N 1 и N 2 площадью 283,5 и 283,3 кв.

Гоголя, 35 предмета залога в связи с реконструкцией здания признания его самовольной постройкой и последующей регистрацией права собственности на реконструированное здание по адресу: Гоголя, 35, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки, в том числе дополнительного соглашения к.

На основании статьи 2 Федерального закона "О какое недвижимое имущество может быть заложено регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, поэтому ссылка заявителя на технический паспорт как первичный документ, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, не была принята во внимание.

Словарь юридических терминов: Договор об ипотеке (договор о залоге недвижимого имущества)

Земельные участки могут быть предметом ипотеки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке. Так, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением тех случаев, когда такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В случае когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

При передаче в залог земельных участков стоит особо учитывать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ, пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания и сооружения залогодателя.

Так, по одному из дел судебные инстанции исходили из того, что в указанных договорах ипотеки положения о нераспространении права залога на здания или сооружения ООО "ТПК "Сибпроммаркет", находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 55: Предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права.

В соответствии с гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс признается какое недвижимое имущество может быть заложено. Особо подчеркнем, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Пунктом 3 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено общее правило о том, что вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

В данном случае действует правило, предусмотренное какое недвижимое имущество может быть заложено 135 ГК РФ о том, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением принадлежностьследует судьбе главной вещи.

Стоит указать на диспозитивность данной нормы, а именно на то, что договором стороны могут предусмотреть иной порядок, а именно: Все это допустимо Законом об ипотеке и не влечет недействительности этого договора.

Так, реализация заложенного здания магазина вместе с пристройками вспомогательными помещениями лит. Г, Г1, Г2 в судебном порядке была признана соответствующей требованиям Закона об ипотеке, так как согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности истцу принадлежало нежилое сооружение магазин общей площадью 189,6 кв.

А, А1 с пристройками лит. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения неделимая вещьне может быть самостоятельным предметом ипотеки. Так, в пункте 2 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.

По другому делу арбитражный суд признал правомерным отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности. При этом по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В рассматриваемом же случае в Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости.

По общему правилу, положения об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества право арендыпоскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Не согласны с Налогом

В частности, в данном случае рассматривался какое недвижимое имущество может быть заложено аренды недвижимого имущества, заключенный на срок до одного года. Поэтому, как отметил Высший Арбитражный Суд РФ, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Далее приведем еще несколько ограничений на возможность передачи в залог прав арендатора недвижимого имущества. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. Это следует из норм пункта 5 статьи 5, пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке, пункта 2 статьи 615 ГК РФ. Аналогично урегулирован данный вопрос в пунктах 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

ВИДЕО: Покупка на аукционах по банкротству? Внимание, может быть опасным! [Банкротство]