Посреднические услуги при сделках с недвижимостью


На российском рынке коммерческой недвижимости работают десятки компаний-посредников, которые предлагают свои услуги по поиску покупателей и проведению сделок купли-продажи зданий и помещений. Продажа объекта коммерческой недвижимости — это повседневная кропотливая работа, требующая к себе пристального внимания: Разберёмся с основными из них — риелторскими и краудфандинговыми компаниями — и выясним, каких ошибок при работе с ними следует избегать.

Однако работают на отечественном рынке и местные компании — от крупных до совсем небольших, располагающих штатом из одного-двух человек. Как правило, ведущие западные игроки ориентированы на работу с наиболее крупными объектами коммерческой недвижимости — дорогостоящими торговыми и офисными центрами.

Компании поменьше имеют дело с небольшими объектами, работают со стрит-ритейлом, офисными помещениями и т. Конечно, качественные услуги при продаже могут оказать не только мировые гиганты, но и небольшие частные компании, комиссия которых может быть даже ниже. Тем не менее, владельцу коммерческой недвижимости следует помнить: При этом речь идёт не только о фирмах-однодневках, но и о компаниях достаточно крупных, давно работающих на рынке. Как вычислить такого посредника?

Посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества

Отношения между собственником объекта и посредником во многом зависят от того, насколько приятным и компетентным показался собственнику агент. Действуя на основании личных симпатий и возникшего доверия, собственники порой не слишком внимательно читают договор, который подписывают с агентством. Этим пользуются на российском рынке несколько вполне конкретных компаний-посредников. В договоре мелким шрифтом указывается, что агентство получает право эксклюзивной продажи объекта, причём бессрочное сроки действия этого пункта договора не оговорены.

Посредник поступает следующим образом: Если объект не продаётся сразу, покупателей мало, менеджеры такой компании забывают о нём. Рано или поздно собственник недвижимости продает её самостоятельно или при посредничестве другого агентства. В этот момент компания-посредник с эксклюзивным договором вдруг вспоминает об объекте и обязательствах сторон.

Под угрозой обращения в суд риелтор требует у собственника компенсации за нарушение прав на эксклюзивную продажу.

Как выбрать посредника при продаже коммерческой недвижимости?

Что немаловажно, суд может встать на сторону нечистоплотного посредника. Если собственник продал объект через год или два после того, как агентство перестало предпринимать попытки к его продаже, суд, скорее всего, защитит его права.

Однако, если с момента активных действий посредника до продажи объекта собственником прошла всего пара месяцев, суд может обязать экс-владельца собственности выплатить агентству компенсацию.

И бессрочный эксклюзивный договор с таким риелтором обойдётся пострадавшему в несколько десятков, а то и сотен тысяч долларов. Travis Wise Те же самые недобросовестные агенты промышляют тем, что снижают цену на объекты без ведома продавца.

Увидев объявление о продаже недвижимости, такое агентство от лица различных дочерних или просто несуществующих компаний публикует его дубликаты, однако исправляет в них цену объекта.

Здание или помещение начинают предлагать на рынке значительно дешевле, чем рассчитывал собственник.

Полезно знать:
В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций

Такая ситуация неприятна как собственнику, так и покупателю. Последний тратит своё время: В ряде случаев владельцам недвижимости приходилось снижать цену и идти на уступки нечистому на руку агентству.

Базы данных

Совет в этом случае прост: Необходимо чётко дать понять, что не планируете снижать цену, и просто выждать время. Сейчас появляются всё новые компании, в той или иной степени использующие подобную схему работы и позиционирующие себя как краудфандинговые. На такой площадке доли в недвижимости приобретает пул инвесторов с целью извлечения дохода от сдачи недвижимости в аренду, а площадка как посредник получает свой процент с продажи. Работа с краудфандинговой площадкой, как правило, интересна собственнику.

Дело в том, что финансовые возможности пула инвесторов, которые делят между собой порог входа в проект, безусловно, больше, чем у одного покупателя.

Посреднические операции и противодействие легализации доходов

Продать объект можно выгоднее. При этом комиссию за продажу объекта продавец площадке не платит сервис получает вознаграждение при продаже инвесторам долей в проекте. В то же время на формирование пула инвесторов, которые выкупят объект у собственника, у площадки может уйти время.

А сама структура сделки может отличаться от привычной. При этом у собственника объекта могут возникать опасения, что площадка не распродаст объект целиком. Рекомендации собственникам при работе с краудфандинговой площадкой посредником нового типа не так уж отличаются от советов в отношении классических риелторов.

Прежде всего, собственнику следует обратить внимание на репутацию площадки. Проводила ли она сделки ранее способна ли привлечь инвесторов и насколько успешно? В частности, на рынке известны случаи, когда посредники предлагали собственникам делить объект на множество частей физически, и это позиционировалось как краудфандинговый проект.

Главные новости

Теоретически такая схема позволяет собственнику выручить за недвижимость больше денег. В тоже время, эту схему надо анализировать очень внимательно. Будут ли у такого проекта инвесторы в принципе? Купит ли кто-либо такую часть? Как множество собственников будут договариваться между собой об управлении объектом и как он будет выглядеть, если вдруг каждый отгородится друг от друга забором?

Также стоит учитывать, какую организационную форму для инвесторов предлагает площадка. Существуют на рынке и проекты, где пулу инвесторов предлагается купить доли в ООО. В этом случае именно ООО будет заниматься управлением и эксплуатацией здания. Риск не распродать доли в ООО на открытом рынке тоже существует. К составлению договора с краудфандинговой площадкой также следует подходить очень внимательно. В нём должен быть указан срок, в течение которого площадка обязуется реализовать объект, выступая в качестве эксклюзивного продавца.

Необходимо также проверить, предполагает ли договор с площадкой выплату собственнику штрафа в том случае, если сделка не состоится в намеченные сроки.

ВИДЕО: Выбор нотариуса для сделки по недвижимости? Консультация юриста по сделках.