Практика по делам о признании сделок с недвижимостью недействительными


Судебная практика по гражданским делам

Часть 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определены следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, в соответствии с которыми все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты п.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс ст. Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на Гражданский кодекс Российской Федерации далее - ГК РФФедеральный закон от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее Закон о государственной регистрации правФедеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" далее Закон о товариществах собственников жильяЗакон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г.

N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" далее - Закон об основах федеральной жилищной политикиФедеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" далее - Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях гражданФедеральный закон от 16 июля 1998 г.

N 102-ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости " далее - Закон об ипотеке ; Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.

Добавить комментарий

N 4462-1 далее - Основы законодательства о нотариате. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.

Мостипанова" ; 14 иные жилые помещения в жилых домах и других строениях ст. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ; 20 предприятия как имущественные комплексы ст. Следует отметить, что кондоминиумы, упомянутые в ст.

Как определено Законом о товариществах собственников жилья, кондоминиум является единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей помещениянаходятся в собственности разных лиц домовладельцев.

Остальное имущество, предназначенное для обслуживания и использования помещения в кондоминиуме общее имуществонаходится в долевой собственности домовладельцев. В соответствии со ст.

В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Многоквартирный жилой дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права.

Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение, включающее жилой дом и хозяйственные постройки. В состав домовладения могут входить несколько жилых домов, гаражей и других строений потребительского значения, принадлежащих разным лицам.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие "объекты" как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объектом права являются указанные в перечне объекты недвижимости, доли могут быть определены в праве собственности, но практика по делам о признании сделок с недвижимостью недействительными в самом объекте.

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

Вместе с тем, наличие в собственности, например, части жилого дома, состоящей из конкретных помещений, не означает наличия права общей собственности на жилой дом в целом. В этом случае дом, сохраняя физическую и учетную целостность, не является объектом гражданских прав.

Объектами подлежащими регистрации прав являются конкретные части дома конструкции, оборудование, общие помещения возникает у собственников обособленных частей дома в силу п. В статье 153 ГК сделки определены как "действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей".

Полезно знать:
Иск о взыскание ущерба от затопления квартиры

Сделка представляет собой единство четырех элементов: Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи, с чем недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки.

Сделка, признанная в установленном законом порядке недействительной, порождает определенные правовые последствия. Условия действительности сделок Субъекты сделки. Таковыми признаются любые субъекты гражданского права, указанные в п.

Именно способность самостоятельного совершения сделок является элементом гражданской дееспособности.

Решение суда о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Воля и волеизъявление в сделке. Как и любой иной волевой акт, сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления: Воля и волеизъявление имеют значение для действительности сделки в их единстве.

Для действительности сделки имеет важное значение, как формировалась воля лица. Необходимым условием ее формирования является отсутствие каких - либо фактов, которые могли бы исказить представления лица о существе сделки или ее отдельных элементах заблуждение, обман и т.

Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Законом установлено, что доведение внутренней воли до участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, то есть в определенной законом форме.

Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Одним из условий действительности сделки является облечение воли субъектов, совершающих сделку, в требуемую законом форму. Для сделок с недвижимым имуществом требуется письменная форма, поскольку объекты недвижимости обладают повышенной ценностью и высокой стоимостью.

Также рекомендуем:
Договор купли продажи недвижимого имущества консенсуальный или реальный

Письменная форма бывает простой и нотариальной. Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. В статье 161 ГК РФ определен круг сделок, совершаемых в простой письменной форме. Согласно пункта 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой практика по делам о признании сделок с недвижимостью недействительными форме: Несоблюдение требуемой законом письменной формы может привести к различным правовым последствиям недопущение свидетельских показаний в подтверждение сделки и ее условий, недействительность сделки.

В пункте 1 статьи 162 ГК РФ говорится, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Недействительность сделок, не облеченных в требуемую законом простую письменную форму, наступает в случаях, указанных в законе.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась статья 163 ГК РФ.

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие статьи 160, 163 ГК РФ.

Правила совершения нотариальных действий регулируется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11. N 4462-1, а также Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утвержденной Министерством юстиции РФ 19. В соответствии со статьей 1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" удостоверение сделок, как и другие нотариальные действия в Российской Федерации осуществляют нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, либо занимающиеся частной практикой.

При отсутствии в населенном пункте нотариуса нотариальные действия совершают уполномоченные на это должностные лица органов исполнительной власти. На территории других государств нотариальные действия от имени Российской Федерации совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с недвижимым имуществом: Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником С 1 марта 2001 г. Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется п. Нотариус выдает следующие правоустанавливающие документы: Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделок по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения п.

Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной - ценной бумаги, удостоверяющей переход прав по договору об ипотеке п. Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31 января 1998 г.

Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок. Гражданским кодексом и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливаются два вида регистрации: Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре. Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.

Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ п. В отличие от нотариально удостоверения, которое может быть установлено соглашение сторон п. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: N 123-ФЗ "О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 23 июня 1999 г. N 116-ФЗпроцедуры банкротства ст. N 6-ФЗ "О несостоятельности банкротстве ".

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: N 53а также аренды на неопределенный срок; предприятий как имущественных комплексов п. N 102-ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости "в том числе залог права аренды недвижимости п. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить Свидетельство о государственной регистрации, но в отличие от государственной регистрации права собственности, которая удостоверяется только Свидетельством, для подтверждения регистрации аренды или ипотеки достаточно штампа о регистрации сделки на договоре.

Залог - это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения прав на. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

Дополнительные сделки сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью: Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные. Например, если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении или внесении изменений, уступка требования или перевод долга по этому договору тоже должны быть нотариально удостоверены.

Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Например, в 1994 г.

Другие разделы

Покупатель стал собственником квартиры с момента регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит. В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя.

И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994г.

Сделки, не требующие государственной регистрации: